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足球分析师:分析:银行房贷利率料仍有上升空间 !业内人士看强买房需求

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分析师:目前处于可负担水平 银行房贷利率料仍有上升空间

全球利率上升,新元基准利率涨到三年来最高水平,本地多家银行相应调高房贷利率。分析师预期房贷利率接下来还有上升空间,不过目前仍处于可负担水平,加上买房需求依旧强劲,房贷需求预期保持平稳。

根据《联合早报》收集的资料,花旗银行(Citibank)为贵宾理财(Citigold)提供的两年期固定利率配套,8月底才从2.95%上调至3%。较早前,大华银行(UOB)的两年期固定利率配套在6月底从2.65%调高到2.98%。星展银行(DBS)也从2.45%调高到2.75%。

华侨银行(OCBC)7月底暂停提供两年期固定利率配套,目前只有一年期配套,第一年利率为2.6%。

与新元隔夜利率(Singapore Overnight Rate Average,简称SORA)挂钩的浮动利率配套方面,华侨银行和星展银行的配套,头两年的利率分别是一个月或三个月SORA复利另加0.98%,以及三个月SORA复利另加1%。

联昌银行(CIMB)的浮动利率配套维持不变,即三个月SORA复利另加0.7%至0.9%。至于大华银行,头两年的利率是三个月SORA复利另加0.7%,锁定期为两年。

截至9月5日,本地的基准利率三个月SORA从去年底的0.1867%涨至1.6654%,来到三年的最高水平。

华侨银行首席经济师林秀心接受《联合早报》访时说,自今年3月以来,SORA一直都在稳步上涨。美国联邦储备局等主要央行提前收紧货币政策来应对高通胀,推动全球利率上升。

新加坡金融管理局也已四次收紧新元政策,其中两次是在4月和10月的周期外收紧。林秀心说:“由于我国整体和核心通胀率在7月份加剧,可能要等到今年迟些时候才能见顶,金管局或在10月份的政策会议上继续收紧政策。”

假设联储局在通胀稳定下来后暂停加息,并达到升息周期的最高利率(terminal rate),林秀心预计SORA今年底可能涨至3%,明年则进一步上涨至3.2%左右。

大华银行利率策略师杨智超预测,SORA今年底将介于2.9%至3.1%,明年中介于3.2%至3.4%。

| 签订浮动利率将受影响

房贷顾问公司Mortgagewise.sg执行董事吴尚宇受访时指出,签订浮动利率配套的贷款人将受到影响。“我们预期三个月SORA在9月底攀升至1.8%,意味着这些贷款人的利率到时会升到2.5%至2.8%。”

吴尚宇建议贷款人在充满不确定因素的环境中保持敏捷。以联储局目前的加息速度来看,利率应该会比预期的更早见顶,所以别锁定在一个利率配套太久。

Delux咨询公司房贷顾问吴幼新说:“由于目前的房贷利率高过公积金普通户头(OA)的存款利率,贷款人可以考虑用普通户头里的资金,偿还一部分房贷来减少负债。”在这之前,许多人把大部分资金存在公积金户头,是因为当时的存款利率达2.5%,房贷利率才不到2%。他也说,重新定价(repricing)或再融资贷款有助于稍微减缓利率上升的压力,因为利率配套通常会在之后的第三年或第四年调高。

随着利率上扬,理财网站MoneySmart客户服务主管陈声耀留意到,近几个月的新房贷申请减少。申请新房贷者如今更加谨慎,会在申请房贷前先了解自己的负担水平。

不过,吴幼新认为,目前的房贷利率仍处于可负担水平,以及市场对买房的需求依旧强劲,因此房贷需求预计保持稳健。“2008年金融危机之前的房贷利率都超过3%,雷曼兄弟金融危机时房贷利率下降,直到2017年后才逐渐回升至2%,然后遇上冠病疫情后再次下跌。这样来看,目前的房贷利率仍处于正常水平。”

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业内人士: 房贷利率虽上扬 买房需求仍强劲

从8月27日起开放预览的Sky [email protected],迄今共吸引约8000人参观。 (谢智扬摄)

尽管房贷利率上扬,市场对买房的需求依然强劲,(7日)推出的Sky [email protected]和将在下个星期六(17日)推出的曲水伦庭(Lentor Modern)项目地点优越,预料仍会吸引手头比较宽裕的买家,同时也给发展商带来竞争,在为新项目定价时会更加谨慎。

新加坡国立大学城市与地产研究院院长程天富接受《联合早报》访问时说,美国联邦储备局上调利率后,商业银行将相应调高房贷利率,进一步提高私宅买家每月须偿还的房贷,这些买家不像其他组屋买家可以申请优惠贷款。如果买家没有按照自身财务能力买房,利率上升也会加剧他们的财务风险。

“利率上扬会不会影响下来即将推出的新私宅项目的表现,将取决于项目价格以及买家的潜在需求。”他说,由于市场对AMO Residence项目的需求强劲,那些财务比较稳健的买家,仍会考虑曲水伦庭和Sky [email protected]项目,因为这两个项目的地点优越。

伦多(Lentor)一带的曲水伦庭和勿洛的Sky [email protected]都位于地铁站旁,前者是伦多地区唯一的综合发展项目,后者是勿洛10年来首个新项目。

星狮地产新加坡(Frasers Property Singapore)住宅代首席营运总监萧淑贤透露,从8月27日起开放预览的Sky [email protected]ok,迄今共吸引约8000人参观。由于市场对这个项目的需求稳健,公司决定按计划在今天开卖。

程天富指出,在利率上升的情况下,手头没有那么宽裕的买家会对新项目的价格较敏感。AMO Residence已经为中央区以外(OCR)项目价格创下新纪录,曲水伦庭和Sky [email protected],在定价方面须把融资成本上涨的因素纳入考量。

再来,这两个项目带来的竞争也将促使发展商在定价时更加谨慎。如果一开始在定价方面没有做好,发展商就更难下调价格了。

ERA产业研究咨询部主管麦俊荣说:“发展商要推出新项目时,他们会先进行为期两个星期的市场测试,从房地产经纪那里收集反馈,了解一下买家能接受什么样的价位。”AMO Residence的强劲表现给未来的新项目带来正面影响,令买家更愿意接受新的价位。

除了利率,麦俊荣认为,项目地点、地契、竞争、土地成本等也是左右项目价格的因素。

橙易产业研究与咨询部总监孙燕清说,利率上升似乎对新私宅项目的销售没有显著影响。新推出的私宅项目采用的是分阶段付款计划(progressive payment schedule),所以买家可能不会马上感受到每月分期付款的增加,而且一开始的偿还房贷额通常较小。

她认为,发展商可能会继续按照往常惯例,以较低的价格开始销售,仍会尝试以具有竞争力的价格为项目定价。

| 对房地产投资者 利率上扬影响较大

比起买房自住的买家,麦俊荣认为,利率上扬对房地产投资者的影响较大。融资成本增加时,投资者可以选择投资别的资产,如股票。而对买房自住的人来说,高利率可能会促使他们把目光转向更小的单位。他们对买房的需求还在,但预算可能会受到影响。尽管如此,考虑到现在的租金大幅上涨,有些投资者仍会觉得买房划算。而且,投资房地产的期限较长,一般五到10年,对这些人来说,利率高涨的情况仅属暂时,对买房决策的影响不大。

今年7月在宏茂桥推出的AMO Residence大卖,一开盘就售出98%单位,平均尺价为2100元。曲水伦庭的私宅单位每平方英尺价格从1880元起跳。Sky [email protected]的每平方英尺指示价从1900多元起跳。

位于武吉知马的高档私宅Perfect Ten也受买家欢迎,自去年12月推出以来共卖出83%或96个单位。这个项目会在本星期六(10日)推出55个三卧房和四卧房单位。三卧房售价从210万元左右起跳,四卧房约350万元。

转载请注明来源:狮城新闻

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